שוק הנדל"ן בספרד הוא ללא ספק אחד השווקים היותר מעניינים, דינאמיים ופוטנציאליים באירופה. תנודות המחירים והתהליכים המשמעותיים שקרו בעשרים שנה האחרונות, מייצרים עבור המשקיעים הזדמנויות עסקיות פוטנציאליות באמצעות רכישה ומכירה בתזמונים ספציפיים.

תקופה זו המתאפיינת בטלטלות עולמיות כתוצאה מאפקט הקורונה, מייצרת שינויים דינאמיים המשפיעים על הכלכלה הספרדית בכלל ועל שוק הנדל"ן בפרט.

במאמר זה ברצוני להציג בפניכם להלן ניתוח תמונת מצב עכשווית של המגמות, הפקטורים והתהליכים  בשוק הנדל"ן הספרדי הנגזר משינויים אלו.

מגמות מאקרו עולמיות המשפיעות על הנדל"ן הספרדי

ירידה בתיירות נכנסת

אחד הענפים המרכזיים שנפגעו בגלל הקורונה הוא ענף התיירות המשפיע בצורה ישירה ועקיפה על הנדל"ן כלהלן:

באופן ישיר: הירידה במספר התיירים הנכנסים למדינה גורמת לירידה באופן ישיר בביקושים  וכנגזרת מכך בתפוסת הדירות שמיועדות לתיירים. בספרד המבוססת על תיירות ושרק 80% מהדירות מושכרות למקומיים, מגמה זו גרמה לעודף דירות להשכרה.

באופן עקיף: העובדה שפחות עובדים פעילים בקורונה בתחום המלונאות והפנאי מסייעת גם היא לירידת הביקושים. ספרד תמיד היוותה מקור עבודה משמעותי עבור מהגרים מדרום אמריקה ומאפריקה. בגלל חוסר בפרנסה אותם מהגרים חזרו לארצותיהם ובעצם מוסיפים לשוק עוד דירות להשכרה הגורמים לעודף היצע.

עליית מחירי תשומות

טרנד עולמי משמעותי הוא עליית מחירי התשומות  הנגזרת מעליית חומרי הגלם עצמם ומהנסיקה של עלויות השינוע. מגמה זו ניכרת בישראל בזינוק הפראי של מדד תשומות הבניה לו אנו עדים. עלויות הבניה הגבוהות הנגזרות מטרנד זה לא פוסחות על ספרד ומאיצות את עליית מחירי הבתים והבניינים.

מחסור בכוח אדם בענף

אחת ההשלכות המרכזיות של משבר הקורונה היא מחסור בכוח אדם בשוק העבודה בכלל ובענף הבניה בפרט. הסיבות לכך הן כמובן החל מעובדים מאומתים, פועלים מבודדים, עובדים זרים החוזרים למדינות המולדת שלהם ומתווספת לכך תופעה חדשה שמתפתחת היום בכל העולם, שאותם עובדים שנעדרו תקופה "מחפשים את עצמם" וכבר לא מעוניינים לחזור למקצוע. טרנד זה מאט את קצב התחלות הבנייה ומייצר פחות היצע לשנה שנתיים הקרובות..

ריביות נמוכות

סביבת הריבית הנמוכה השוררת בעולם ממשיכה למנף את פוטנציאל ההשקעה בשוקי ההון והנדל"ן. מגמה זו ניכרות היטב גם בספרד, מייצרת תנאים טובים עבור רוכשים להתחייב למשכנתאות ולתדלק את הביקושים לרכישת בתים הן למגורים והן כהשקעה אופציונאלית..

מגמות מיקרו פנימיות המשפיעות על הנדל"ן הספרדי

טרנד העבודה מרחוק

הסגרים והבידודים בספרד הובילו למגמה גורפת של עבודה מרחוק. מגמה זו חיזקה את רכישת הבתים על ידי תושבים מקומיים ומשקיעים  במיוחד באיזורים שעומדים בתנאים מסויימים כמו תקשורת טובה ושירותים עסקיים נגישים. מעבר לכך, גם פריפריות , איזורים כפריים ומבנים שיש להם גינות וטרסות קיבלו ומקבלים בוסט עקב הביקוש למגורים בסביבה בריאה יותר.

צמיחת משק הדרגתית

מאז התחלת משבר הקורונה בתחילת 2020 ניכרת מגמת התאוששות ושיפור בצמיחה הכלכלית בגוש היורו בכלל ובספרד בפרט. לצמיחת המשק יש קשר ישיר לסוג של חזרה לעניינים, לביטחון רב יותר בלקיחת משכנתאות וליתר ביקושים לדירות ולבתים.

השפעות מיסוי דינמיות

עידן הקורונה מייצר גם השפעות דינמיות על מיסוי נדל"ן. ההשפעות מתבטאות במספר רמות:

ברמת ניהול הקניה –  להתנהלות עצמה של רכישת הנדל"ן הרלוונטי יש משקל רב בכדאיות עסקאות. לדוגמא  יש יתרונות אדירים לרכישת נכסים תחת שם חברה. ניתן לרכז רכישות עד רמה מסוימת של נכסים ולהשיג הטבות מס משמעותיות.

ברמה הגיאוגרפית – ספרד הינה מדינה גדולה המחולקת למספר מחוזות. לכל מחוז יש את טווח המיסים שהוא יכול להטיל על עסקאות נדל"ן וכמובן שהוא פתוח לשינויים בעידן הקורונה.

ברמת סוג הדירה (חדשה או יד שניה) –  עידן הקורונה משפיע גם על רמה זו בהיבט של ביקושים. רק בשביל הדוגמא, לדיור יד שניה יש נטל מס נמוך יותר והוא ממוקם באזורים מרכזיים יותר עם קרבה לשירותים עירוניים לעומת דיור בניה חדשה עם מיסוי גבוה יותר, הממוקם באזורי פריפריה  (באווירת שטחים ירוקים) אבל עם איכויות גבוהות , יעילות אנרגטית וחיסכון רב בצריכה.

ניתוח המגמות והכיוונים המסתמנים בנדל"ן הספרדי

תמונת המצב המצטיירת מהצגת המגמות לעיל מצביע על כיוון די ברור שמתבטא גם בשטח. למעט הווקטור של האטה בתיירות הנכנסת לספרד, כל שאר הווקטורים הכוללים את עליית מחירי התשומות, המחסור הרב בכוח אדם מקצועי בתחום הבניה, סביבת הריבית הנמוכה, טרנד העבודה מרחוק, צמיחת המשק ההדרגתית והשפעות המיסוי הדינמיות תומכים בהגדלת הביקושים ועליית מחירי הנדל"ן.

ללא ספק, הנתונים מהשטח מציגים עליות במחירי הנדל"ן בשנה האחרונה ומאוששים בצורה חד משמעית את תמונת המצב הנגזרת מהטרנדים הפועלים בשוק הספרדי. יותר מכך, קיימת סבירות גבוהה לפחות בטווח הקצר, שהנדל"ן ימשיך לצמוח ולפרוח על אף הצפי להמשך היווצרותן של מוטציות קורונה חדשות (וזאת בהנחה שהאנושות תוכל להתמודד איתן).

האיום היחיד שכדאי אולי להתייחס אליו הוא משבר אופציונאלי כמו ב-2008 . האם זה יכול לקרות גם בטווח הלא רחוק לנוכח העליות המשמעותיות של שוק הנדל"ן? אז גם בהיבט הזה, אפשר להיות רגועים מפני שהתפוצצות הבועה בספרד ב-2008 נבעה מהסיבה שכמעט 97% מהמשכנתאות היו בריבית משתנה – מה שגרם להרבה תושבים למכור את בתיהם ב"מחיר מציאה".

לעומת זאת התקופה הזו מתאפיינת בשוק סולידי ובריא יותר. כיום הריבית על ההלוואות קבועה ולתקופה ארוכה יותר. כמו כן, היצע הדירות נמוך בהרבה מההיצע שהיה קיים ב-2008 וגם משקי הבית איתנים יותר ברמה הפיננסית.

הכי נכון להתייעץ ולקבל ליווי ממומחים בשוק הספרדי

לסיכום, אין ספק שהתקופה הקרובה מזמנת לכם כמשקיעים חלון הזדמנות לרכישת נדל"ן עם פוטנציאל לרווח בטווח הקצר-בינוני. כמובן שהכול דינמי ואפשר שהקלפים ייטרפו שוב, אך הכיוון מעודד וחיובי להשקעות בדירות, בתים ובניינים בספרד.

עם כל זאת , מומלץ מאוד למי שמעוניין להסתער על השוק, להצמיד אליו יועץ ומלווה עסקי המומחה בשוק הנדל"ן הספרדי וזאת על מנת להבין את התהליכים והמגמות ברזולוציה הרבה יותר גבוהה. הייעוץ יאפשר לכם לקבל מענה על שאלות כמו: איפה ספציפית כדאי להשקיע בספרד? מה קורה בהיבט המיסוי הספציפי באותו מחוז? האם להשקיע בפריפריה או במרכזי הערים הגדולות? בית חדש או יד שניה? ועוד ועוד..

אנחנו בCon-Action- נשמח לסייע לכם – פגישת היכרות ראשונה ללא תשלום וללא התחייבות!